🐒 Article 10 1 De La Loi Du 10 Juillet 1965

En modifiant la rédaction des articles 25-1 et 26-1, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 vise à faciliter la prise de décision en Assemblée générale et à répondre à plusieurs écueils qui avaient été constatés selon l’ancien mécanisme. Pour mieux comprendre, il convient de faire un bref rappel historique. Quelle passerelle avant la loi ELAN ? Dans sa rédaction initiale, le dernier alinéa de l’article 25 prévoyait que lorsque l’assemblée générale ne parvenait pas à obtenir la majorité de l’article 25, une nouvelle assemblée générale devait se tenir et statuer à la majorité de l’article 24. Pour que cette assemblée générale puisse être valablement convoquée, il était nécessaire qu’un vote ait eu lieu lors de la première assemblée générale et que le Procès-verbal de cette première assemblée générale constate que la majorité de l’article 25 n’a pu être acquise. Lors de cette nouvelle assemblée générale, la décision était soit votée à la majorité de l’article 24, soit à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés. Cette nécessité de convoquer deux assemblées générales successives présentait néanmoins plusieurs inconvénients. D’une part, le risque que le mandat du syndic arrive à son terme avant même la convocation de la seconde assemblée. D’autre part, l’incohérence d’avoir à convoquer deux assemblées générales successives pour se prononcer sur les mêmes questions, ce qui est souvent ressenti comme un passage en force et engendre des frais supplémentaires. Afin de résoudre ces problèmes, la loi SRU du 13 décembre 2000 a créé l’article 25-1 qui vient pour la première fois donner la faculté de voter à nouveau sur une même question au cours d’une même assemblée. L’article 25-1 alinéa 1, dans sa rédaction issue de la loi SRU, est ainsi rédigé comme suit Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité de l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Les copropriétaires disposaient alors du choix entre voter immédiatement ou voter à une prochaine assemblée devant se tenir dans les 3 mois de la précédente. Néanmoins, cette rédaction contenait elle-même une ambiguïté dans la mesure où, faisant uniquement référence à la majorité de l’article précédent », lorsqu’un autre texte évoquait la majorité de l’article 25 » sans faire mention de l’article 25-1, cette passerelle semblait ne pas trouver à s’appliquer. Par ailleurs, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue exclure du champ d’application de l’article 25-1 les décisions mentionnées aux n et o de l’article 25. Dans ces circonstances, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 a permis d’éclaircir et d’élargir le champ d’application des passerelles de l’article 25-1 et 26-1. Quelles sont les conditions et le champ d’application de ces articles 25-1 et 26-1 ? La passerelle de l’article 25-1 L’article 25-1 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 dispose Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Comme dans sa rédaction antérieure, cet article 25-1 permet, lorsqu’un vote est soumis à la majorité des voix et qu’il atteint au moins le tiers de ces voix, de procéder immédiatement à un nouveau vote à la majorité de l’article 24. Néanmoins, cette nouvelle rédaction vient élargir le champ d’application de l’article 25-1 puisqu’il s’applique désormais A toutes les dispositions qui se votent à la majorité de l’article 25 L’exclusion prévue par la loi ALUR est supprimée puisque l’article 25-1 est désormais applicable à toutes les dispositions qui se votent à la majorité de l’article 25, et, notamment les travaux d’amélioration, la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation articles 25 n et o. Tout autre texte qui prévoit le vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires Cette nouvelle rédaction met fin à l’ambiguïté créée par la loi SRU. Toute décision votée à la majorité des voix » peut donner lieu à un second vote à la majorité de l’article 24, sans qu’il ne soit fait référence dans le texte à l’article 25-1. Cette passerelle est désormais applicable à de nombreux articles imposant un vote à la majorité des voix, et notamment la création d’un syndicat secondaire article 27 ou une opération de scission article 28. Il est précisé que ce second vote immédiat n’est plus facultatif, comme il pouvait l’être sous l’empire de la loi SRU, mais devient une obligation légale. Par ailleurs, si la décision n’obtient pas le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, il n’est plus possible d’organiser une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24. La décision devra alors faire l’objet d’un nouveau vote à la majorité des voix. Cette situation est très problématique lorsque la désignation du syndic ne recueille pas le tiers des voix. Dans ce cas, on risque une situation de vacance » de syndic. La passerelle de l’article 26-1 Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. » La passerelle de l’article 26-1, dont les dispositions sont d’ordre public, suppose la réunion de deux conditions L’assemblée générale n’a pas obtenu la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, Le projet a recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant le tiers des voix de tous les copropriétaires. Une double majorité est ainsi nécessaire pour que soit autorisé le deuxième vote à la majorité des voix, à savoir une majorité en nombre de copropriétaires présents et une majorité par tantième, que les membres présents à l’assemblée représentent au moins le tiers des voix des personnes ayant participé au vote. Exemple Une copropriété de 100 membres et 60 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, 40 copropriétaires votent pour » représentant 400/ Second vote immédiat à la majorité de l’article 25 En l’occurrence, la résolution ne serait dans ce cas pas adoptée puisque la majorité absolue de l’article 25 n’aurait pas été atteinte lors de deuxième vote. Comme pour la passerelle de l’article 25-1 le procès-verbal doit mentionner impérativement l’existence des deux votes et leurs résultats, sous peine de nullité de la résolution adoptée. Quelles sont les difficultés pratiques ? Tel qu’illustré dans l’exemple exposé plus haut, la passerelle de l’article 26-1 risque de perdre de son intérêt dès lors qu’elle permet un second vote à la majorité de l’article 25, majorité des copropriétaires présents ou non, laquelle est elle-même difficile à obtenir. Dans ces conditions, il pourrait être tentant pour les copropriétaires d’un immeuble de passer de la passerelle de l’article 26-1 à celle de l’article 25-1, permettant, in fine, de faire passer la résolution à la majorité de l’article 24 Cette solution ne semble néanmoins pas être envisageable. A cet égard, et avec un brin d’humour, le professeur Hugues Périnet-Marquet a indiqué lors du colloque de la CNEC que, si en seconde lecture, la majorité 25 n’est pas obtenue, il ne serait pas possible de passer façon tarzan » d’une passerelle à une autre pour finir à la majorité de l’article 24 il s’agit d’un second vote » et non d’un deuxième vote. A ce titre, l’article article 19 du décret de 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 prévoit que Pour l’application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. » Ces passerelles visent à faciliter le vote de certaines résolutions qui font parfois l’objet de blocage. A ce titre, l’Ordonnance du 30 octobre nous parait heureuse. Néanmoins, ces passerelles peuvent donner lieu à certaines dérives, notamment le risque que certains copropriétaires aux revenus les plus faibles se voient imposer des décisions coûteuses à une majorité plus faible, par exemple des travaux d’amélioration, une scission ou une surélévation etc. Une particulière attention doit donc être apportée par les copropriétaires et les professionnels de la copropriété pour s’assurer de ne pas glisser dans cette dérive. Article rédigé par Maître Cyril Courseau Recommandations du cabinet BJA En tant que syndic Ne pas oublier de soumettre les résolutions qui n’obtiendraient pas la majorité à un second vote, ces passerelles n’étant plus facultatives mais légales. S’assurer du bon respect des conditions de mises en œuvre de ces passerelles et ne pas tomber dans le piège de la passerelle sur passerelle. En tant que copropriétaire Rester vigilant afin d’éviter que certaines résolutions potentiellement coûteuses vous soient imposées

Article 21-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » Version en vigueur depuis le 01 juin 2020 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Les copropriétaires sont invités au moins une fois par an à participer à l'assemblée générale. Au cours de cette assemblée générale, sont votées les décisions importantes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que certaines décisions ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Toutefois, les décisions qui relèvent du précédent article qui ne sont pas adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peuvent être adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat. Il s’agit d’une passerelle de majorité » dont l’objectif est d’empêcher tout blocage du fonctionnement de la copropriété. Le principe de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 Le principe est fixé par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant … ». La majorité de l'article 25 doit se calculer sur la totalité des voix des copropriétaires de l'immeuble et non des copropriétaires présents ou représentés Cass. 3e civ., 16 mars 2005, n° JurisData n° 2005-027643.. Cet article fixe une liste des décisions qui relèvent de cette majorité telles que L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes ; L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes ; L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ; Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. Il faut noter qu’il existe dans d’autres articles de la loi du 10 juillet 1965 des cas qui font référence à cette majorité comme l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas le texte fait référence à la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non à la majorité de l’article 25 de ladite loi. Cette particularité laisse supposer que dans ce cas le législateur n’entend pas faire bénéficier cette décision de la possibilité de recourir à l’abaissement de majorité prévu à l’article 25-1 de la loi. L'avant-dernier alinéa antérieur de l'article 25 de la loi a donné lieu à des difficultés d'interprétation c’est pourquoi, il a été remplacé par l'article 25-1 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. L’abaissement de majorité par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Le présent article n'est pas applicable aux n et o de l'article 25. » La jurisprudence estime que le recours à une seconde assemblée générale n'est pas obligatoire et s'avère irrecevable si la question déférée à un nouveau vote ne relève pas de la majorité requise à l'article 25 CA Paris, 23e ch., sect. B, 27 mars 2008 JurisData n° 2008-363113 ; Loyers et copr. 2008, comm. 197. De plus, l'article 25-1 n'exige pas une décision intermédiaire de soumettre la question à un nouveau vote avant de procéder à une nouvelle délibération relevant de l'article 24 Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° JurisData n° 2013-000786 ; Loyers et copr. 2013, comm. 88. Le présent article présente deux situations lorsque la majorité des voix de tous les copropriétaires n’a pas été acquise lors du premier vote Premier cas Si le projet a toutefois recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires alors l’assemblée procède à un nouveau vote au vu du résultat du premier sans formalités préalables. Le projet sera donc adopté à la seule majorité de l'article 24 de la loi, c'est-à-dire, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Doit-on obligatoirement recourir à l’abaissement de majorité ? La réponse est apportée par l’article 19 alinéa premier du décret du 17 mars 1967 il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure ». Deuxièmes cas Si le projet n'a même pas recueilli le tiers des voix, l'assemblée générale ne peut statuer à nouveau. Toutefois, l'article 25-1 permet au syndicat de convoquer dans un délai inférieur à trois mois une nouvelle assemblée pour se prononcer à la majorité de l'article 24. La convocation devra être notifiée aux copropriétaires dans le délai imparti avec son ordre du jour. A noter que la date de réunion de l'assemblée peut être postérieure du moment que la notification a été faite au plus tard dans les trois mois de la première assemblée. La nouvelle assemblée générale doit-elle être systématiquement convoquée ? Il ne semble pas qu’il y ait d’obligation de convoquer ladite assemblée générale sauf dans les cas où le conseil syndical ou le quart des voix des copropriétaires le demande article 8 du décret du 17 mars 1967. La possibilité offerte aux copropriétaires présents ou représentés de statuer immédiatement à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'une résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, ne fait pas obstacle à ce que ces derniers optent pour la convocation d'une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de trois mois comme le prévoit le second alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant des résolutions qui n'ont pas recueilli au moins le tiers des voix lors de la première votation car la nouvelle délibération immédiate n'est qu'une possibilité et non une obligation Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, n° JurisData n° 2013-008020. – CA Paris, 15 juin 2006, n° 05/17971 JurisData n° 2006-303630. Vous pouvez me poser vos questions sur conseiller Joan DRAY Avocat à la Cour joanadray 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS TEL FAX

BAREMED’HONORAIRES SYNDIC Suivant contrat type prévu à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifié par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 modifié par décision n°390465 et 390491 du 5 octobre 2016 du Conseil d ^{Art. 18-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat. Les versions de ce document 18-1 modifié, en vigueur du 24 juillet 1994 au 27 mars 2014 Voir 18-1 modifié, en vigueur du 27 mars 2014 au 25 octobre 2020 Voir 18-1 cette version en vigueur depuis le 25 octobre 2020 Comparer les textes Revues liées à ce document Ouvrages liés à ce document} Larrêt de la Cour de cassation en date du 19 septembre 2012 ne manquera pas de retenir l’attention du notaire rédacteur d’états descriptifs de division destinés à soustraire un ensemble immobilier 1 au champ d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes code de la copropriété. Communément appelée loi du 10 juillet 1965, il s’agit de la loi fondatrice régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés en France. Ce texte de loi a évolué au fil des années, en s’adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires. En tout, on compte une quarantaine de modifications de la loi. Les deux évolutions les plus récente sont issues de la loi ALUR en 2014 et de la loi ELAN en 2018. Cette loi est composée de 5 grands chapitres Chapitre 1 Définition et organisation d’une copropriété articles 1 à 16 définition, désignation et réglementation des parties privées et communes, répartition des charges, existence du budget prévisionnel, règlement de copropriété, personnalité juridique, missions et responsabilité du syndicat des copropriétaires Chapitre 2 Administration de la copropriété articles 17 à 29 syndic, assemblée générale, règles de majorité articles 24, 25, 26, procédures de copropriété en difficulté Chapitre 3 Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation articles 30 à 37 travaux modifiant la structure de l’immeuble Chapitre 4 et 4bis Reconstruction et résidences-services articles 38 à 41 en cas de copropriété détruite et cas particulier des résidences-services Chapitre 5 Dispositions générales articles 42 à 50 contestations d’assemblée générale ou de réglement, procédures, etc. Les mesures phares de la loi du 10 juillet 1965 👉 La loi du 10 juillet 1965 a définit le concept de copropriété, une pratique déjà en vigueur depuis plus d’un siècle. Elle définit alors la copropriété comme tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ». Grâce aux définitions des parties privatives et des parties communes, la loi du 10 juillet 1965 met en perspective le besoin de garantir le droit individuel à la propriété, tout en préservant l’intérêt collectif. Ainsi, les copropriétaires peuvent ainsi jouir librement de leurs lots sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. 👉 Le deuxième chapitre de la loi concerne l’administration de la copropriété et définit notamment le fonctionnement des assemblées générales, le rôle du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic de copropriété. En outre, il définit les majorités applicables. À SAVOIR – La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un syndic de copropriété est obligatoire. Par conséquent, une copropriété ne peut être dépourvue de syndic ! Grâce à la loi du 10 juillet 1965, il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour la réalisation de travaux. La majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité peuvent être nécessaire pour adopter certaines résolutions articles 24, 25, 26. majorité simple de l’article 24 elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés. Elle concerne les décisions relatives à la gestion courante de la copropriété comme le vote du budget prévisionnel, les travaux d’entretien, etc. ; majorité abolue de l’article 25 elle prend en compte les abstentions et les non-représentés. Cette majorité absolue est utilisée pour les décisions relatives aux organes de la copro et la sécurité de l’immeuble ; double majorité de l’article 26 une résolution relevant de la double majorité doit regrouper la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble et cette dernière doit également représenter 2/3 des tantièmes de la copropriété. L’utilisation de la double majorité concerne la modification de l’organisation de l’immeuble. 👉 Enfin, la loi prévoit également que la décision de surélever l’immeuble ou de céder le droit de surélever le bâtiment doit être voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 26 majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes. Les apports de la Loi ALUR de 2014 La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ALUR prévoit notamment les missions du syndic sont encadrées par un contrat conforme à un modèle type, qui comprend une partie forfaitaire pour les actes de gestion courante, et une liste limitative de prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire; le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sauf si l’assemblée générale en décide autrement pour les plus petites copropriétés de moins de 15 lots ; les majorités applicables afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale et la réalisation de travaux sont abaissées ; le syndic doit impérativement procéder à l’immatriculation de l’immeuble au registre des copropriétés, pour permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés et, le cas échéant, de mettre en œuvre des actions destinées à prévenir leurs difficultés ; les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation doivent bénéficier d’un fonds de travaux qui permet le financement de travaux qui ne sont pas couverts par le budget prévisionnel. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel voté chaque année. Les apports de la Loi ÉLAN de 2018 En 2018, la loi consacrée à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ELAN est votée. Elle a également pour objectif d’améliorer le droit des copropriétés. L’article 215 de la loi Elan permet au gouvernement de prendre deux ordonnances afin de rendre le droit de la copropriété plus accessible, plus lisible et plus simple. Ces deux ordonnances prévoient de regrouper et d’organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété au sein d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, dans un délais de deux ans à compter du 23 novembre 2018 ; de réformer les règles applicables à compter du 1er juin 2020n afin d’améliorer la gestion des immeuble et prévenir les contentieux. Par ailleurs, les articles 203 à 214 modifient la loi du 10 juillet 1965 et prévoient la possibilité d’une participation des copropriétaires à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, afin de réduire l’absentéisme aux assemblées générales de copropriétaires ; le renvoi à un décret pour préciser la liste minimale des documents devant figurer dans l’espace dématérialisé sécurisé de la copropriété extranet copropriété géré par le syndic ; l’élargissement du dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes aux dépenses de travaux ; la mise en place de pénalités financières imputées sur les honoraires de base du syndic qui ne transmet pas les pièces demandées par le conseil syndical dans un délai d’un mois à compter de la demande. Qu’est-ce que le code de la copropriété ? Le Code de la copropriété est un document qui recense l’ensemble des textes régissant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. C’est l’outil de référence des professionnels comme des particuliers impliqués dans la gestion d’un immeuble. C’est la clef de voûte du droit de la copropriété. Le code de copropriété est l’unique référence pour établir les règles de fonctionnement d’un immeuble partagé par des propriétaires. Il est utilisé aussi bien par les syndics, les notaires, avocats et juges. C’est aussi une référence pour les particuliers qui s’impliquent dans l’administration d’une copro en tant que copropriétaire, président du conseil syndical ou parce qu’il est syndic bénévole. Le régime juridique de la copropriété est essentiellement basé sur deux textes la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui précise le statut de copropriété pour les immeubles; le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Lesdérogations au champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 applicables aux immeubles à vocation tertiaire et de commerce : opportunités, risques juridiques et freins aux évolutions. Sciences de l'environnement. 2020. dumas-03031696 Exporter. BibTeX TEI DC DCterms EndNote Datacite. Partager. Métriques. Consultations de la notice. 88. Téléchargements de fichiers. 287

AccueilPublicationsArticle 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Quelles sont les dépenses qu’un syndic peut mettre à la charge d’un copropriétaire, qui a été condamné à régler des charges impayées ? L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, inséré par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 publié au journal officiel du 14 décembre 2000, dispose Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire. Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En application de ce texte, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, dans un arrêt du 21 juin 2011 pourvoi 10-16055, a indiqué Les juges du fond ne peuvent condamner un copropriétaire à prendre seul en charge une dépense du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après s’être assurés que cette dépense était effectivement nécessaire au recouvrement d’une créance justifiée et qu’elle ne constituait ni des dépens, recouvrables sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile, ni des frais irrépétibles, Que seul le juge a le pouvoir de mettre à la charge du copropriétaire concerné sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Qu’au cas d’espèce, il résultait du décompte de charges qu’une partie des sommes dont le syndicat des copropriétaires sollicitait le remboursement par Monsieur X… correspondaient à des frais d’avocat et d’huissier relevant des articles 699 et 700 du Code de procédure civile; qu’en condamnant Monsieur X… à rembourser au Syndicat des copropriétaires des sommes de cette nature, le Juge de Proximité a violé l’article 101 de la loi du 10 juillet 1965. » Par ailleurs, dans un arrêt du 25 janvier 2012, la Cour suprême a indiqué Les juges du fond ne peuvent condamner le débiteur à payer le coût d’un acte d’huissier calculé sur des sommes qui ne sont pas dues ; qu’en l’espèce, la sommation de payer d’un coût de 123,4 euros avait été délivrée pour une prétendue créance de 2 929,49 euros ; que la cour d’appel a elle-même jugé que la créance » réclamée était injustifiée à hauteur de 1 247,82 euros ; que dès lors, en faisant supporter à la société Mrs Maia le coût de la sommation de payer calculé sur des sommes qu’elle jugeait indues, la cour d’appel a violé les articles 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 4 et 13 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 ; » Dominique Ponté Avocat Paris Droit de la copropriété AccueilPublicationsArticle 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Quelles sont les dépenses qu’un syndic peut mettre à la charge d’un copropriétaire, qui a été condamné à régler des charges impayées ?

^{etsuivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965? oui non * Existe-t-il un mandataire ad hoc en application des art 29-1 A et 29-1 B de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ? oui non A11/ DROIT DE PRIORITE SUR LES LOTS A USAGE DE STATIONNEMENT (Art 8-1 de la loi du 10 juillet 1965) - Un droit de priorité consenti aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots à usage de} ^{I. L'assemblée générale extraordinaire est seule compétente pour décider, sur le rapport du conseil d'administration ou du directoire, selon le cas, une augmentation de capital. Celle-ci s'effectue par l'émission de valeurs mobilières donnant accès, immédiat ou à terme, à une quotité du capital de la société. II. Si l'augmentation de capital est réalisée par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d'émission, l'assemblée générale, par dérogation aux dispositions de l'article 153, statue aux conditions de quorum et de majorité prévues à l'article 155. Dans ce cas, l'assemblée générale peut, dans les mêmes conditions de quorum et de majorité, décider que les droits formant rompus ne sont pas négociables et que les actions correspondantes sont vendues ; les sommes provenant de la vente sont allouées aux titulaires des droits au plus tard trente jours après la date d'inscription à leur compte du nombre entier d'actions attribuées. III. L'assemblée générale extraordinaire peut fixer elle-même les modalités de chacune des émissions. Elle peut également déléguer au conseil d'administration ou au directoire, selon le cas, les pouvoirs nécessaires à l'effet de réaliser, en une ou plusieurs fois, l'émission d'une catégorie de valeurs mobilières, d'en fixer le ou les montants, d'en constater la réalisation et de procéder à la modification corrélative des statuts. Elle peut aussi, dans la limite d'un plafond qu'elle assigne à l'augmentation de capital qu'elle décide et à condition de déterminer elle-même, par une résolution séparée prise sur le rapport spécial des commissaires aux comptes, le montant de l'augmentation de capital qui peut être réalisée sans droit préférentiel de souscription, déléguer au conseil d'administration ou au directoire, selon le cas, les pouvoirs nécessaires à l'effet de procéder dans un délai de vingt-six mois, en une ou plusieurs fois, aux émissions de valeurs mobilières conduisant à cette augmentation, d'en constater la réalisation et de procéder à la modification corrélative des statuts. La délégation prévue au troisième alinéa du présent paragraphe prive d'effet toute délégation antérieure et interdit qu'il en soit pris de nouvelles. Toutefois, dans tous les cas, les émissions mentionnées aux articles 186-3, 208-1 à 208-19 de la présente loi et L. 443-5 du code du travail font l'objet d'une résolution particulière. Lorsqu'elle procède à la délégation prévue au troisième alinéa du présent paragraphe, l'assemblée générale doit fixer des plafonds particuliers pour les actions de priorité émises en application de l'article 269 ainsi que pour les certificats d'investissement émis en application de l'article 283-1 ; elle peut en outre fixer des plafonds particuliers pour toute autre catégorie de valeurs mobilières. IV. Toute délégation de l'assemblée générale est suspendue en période d'offre publique d'achat ou d'échange sur les titres de la société, sauf si l'assemblée générale, préalablement à l'offre, a autorisé expressément, pour une durée comprise entre les dates de réunion de deux assemblées appelées à statuer sur les comptes de l'exercice écoulé, une augmentation de capital pendant ladite période d'offre publique d'achat ou d'échange et si l'augmentation envisagée n'a pas été réservée. V. Dans les sociétés anonymes dont les titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé, le conseil d'administration ou le directoire, selon le cas, peut déléguer au président les pouvoirs nécessaires à la réalisation de l'augmentation de capital, ainsi que celui d'y surseoir, dans les limites et selon les modalités qu'il peut préalablement fixer. Le président rend compte au conseil d'administration ou au directoire, selon le cas, de l'utilisation faite de ces pouvoirs dans les conditions prévues par ce dernier. Le conseil d'administration ou le directoire, selon le cas, rend compte à l'assemblée générale ordinaire suivante de l'utilisation faite des autorisations d'augmentation de capital précédemment votées par l'assemblée générale extraordinaire. VI. Est réputée non écrite toute clause statutaire conférant au conseil d'administration ou au directoire, selon le cas, le pouvoir de décider l'augmentation de capital. VII. Les décisions prises en violation des dispositions du présent article sont nulles.} . 363 404 452 133 485 463 186 196

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